А.Нальгин (a_nalgin) wrote,
А.Нальгин
a_nalgin

О недвижимости

Покупку недвижимости считают надежным вложением своих сбережений 55 россиян из ста. Сбербанку, находящемуся в народном рейтинге надежности инвестиций на втором месте, готовы доверить свои средства лишь 29 человек из сотни, золоту – 24.

Как человеку, в инвестиционном портфеле которого жилая недвижимость занимает существенное место, мне этот vox populi представляется довольно… интересным. Кажется, что общественное мнение сильно преувеличивает как надежность, так и доходность инвестиций в недвижимое имущество.

Начну с последнего. Если брать жилую недвижимость, сдаваемую в долгосрочную аренду (а 99% людей под «инвестиционной» покупкой недвижимости понимают именно это), то доходность на уровне 8-10% годовых следует считать очень хорошей. Гипотетический рост цен при этом вынесен за рамки расчетов, ибо 2008-й год показал, насколько сильно может подешеветь то, что якобы «всегда в цене». По некоторым объектам стоимость квадратного метра вышла на докризисный уровень только сейчас. Впрочем, те, кто вкладывался в начале 2009-го, сейчас ничуть не жалеют об этом.

Итак, жилая недвижимость приносит доход на уровне банковского депозита, при этом ренту – в отличие от процентов – капитализировать сложно. Другое дело, что 6-8-10-15 миллионов рублей не всякому банку доверишь. И даже простой совет «раскидать» по 20-30 банкам по 700 тыс. руб. не очень прокатывает: долго, хлопотно и свои риски есть. Впрочем, выбор инвестиционных предпочтений – дело тонкое, личное, и к теме записи не относящееся.

Теперь о надежности. Очень распространено мнение, что с жильем – в отличие от банков, акций, облигаций и других активов – «ничего не может случиться». Ну, разве что метеорит (или взрыв бытового газа, что вероятнее) разрушит квартиру или дом полностью. К сожалению, это представление тоже далеко от действительности.

Строго говоря, приобретая, допустим, квартиру, вы покупаете не столько «стены-пол-потолок», сколько свое право владеть и распоряжаться именно этим объектом недвижимого имущества. Соответственно, надежность инвестиций в недвижимость напрямую зависит от того, насколько надежно защищено право собственности в той или иной юрисдикции.

В России с этим есть вполне известные проблемы. Тот же «Речник», к примеру… ОК, это – собственность и забота «элиты». Но есть и другие ситуации, в которых вполне добросовестный собственник жилья может против своей воли с ним расстаться – забесплатно или за весьма символическую «компенсацию».

Так, хорошо известно, что множество подводных камней таит в себе начавшаяся в 1990-х бесплатная приватизация жилья. Сейчас, конечно, риск столкнуться с иском «ущемленного в правах» сироты или сидельца намного ниже, чем еще 10 лет назад. Однако назначение «самого-самого крайнего» срока бесплатной приватизации подстегнуло интерес к этой теме, в одной только Москве может быть оформлено в частную собственность до полумиллиона квартир, и неизвестно, какие косяки на волне ажиотажа допустят регистраторы, и какими проблемами это аукнется в будущем.

Еще один источник рисков – ошибки или злоупотребления при оформлении разрешительной документации на строительство. Это касается как вторичного (тот же «Речник»), так и первичного рынка недвижимости. Все в той же «Новой Москве» обнаруживаются десятки объектов, построенных с нарушением закона. Например, многоквартирные дома, возведенные на территориях садовых товариществ. Их покупателям можно лишь посочувствовать.

Наконец, «на сладкое» – принудительный выкуп недвижимости при изъятии земельного участка, на котором она расположена, для государственных или муниципальных нужд. Причем, по ускоренному сценарию, апробированному в Сочи. Таким манером собираются действовать власти в «Новой Москве». Вполне возможно, что далее и другие регионы захотят использовать эти технологии.

Конечно, это далеко не полный перечень возможных проблем, да и «трабблы», связанные непосредственно с арендой в него не вошли. Тем не менее, и этого хватит, чтобы задуматься об альтернативных возможностях вложения средств.

Предвижу вопрос о том, почему сам я этим занимаюсь. Ответ прост до банального: нравится. Плюс – хорошие знакомства в юридических кругах и в государственных структурах. Если у вас их нет… Лучше и не начинайте… :)



Tags: Россия, власть, инвестиции, личное, личные финансы, недвижимость, право
promo a_nalgin июль 30, 2015 03:03 45
Buy for 100 tokens
Первые шесть лет Альманаха мой банный лист (a.k.a. ban list) пустовал. Такой гнилой либерализм отражал твёрдую убеждённость в том, что людей нельзя лишать права сло́ва, даже если мне совершенно неугодны их слова́. То самое я не согласен ни с чем из того, что вы говорите, но готов…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 53 comments
Сейчас однушка в москве стоит от 6млн, сдать такую можно за 20тыр, получается 4% годовых
это раньше было выгодно, пока жильё в цене росло, теперь выгоднее в банк
Гм, за 6 млн. можно двушку купить в девятиэтажке в Москве.

shtirl

4 years ago

ko4evnik_v

4 years ago

shtirl

4 years ago

ko4evnik_v

4 years ago

perfectlylife

4 years ago

a_nalgin

3 years ago

parus28

3 years ago

a_nalgin

3 years ago

ну Речник - не особо пример. Как я понимаю, там был полный самострой. Все документы о владении сводились к "садовым книжка", не было регистрации права собственности.
Как я понимаю, этот "самострой" был, во-первых, оформлен как СНТ (книжки-то на руках у людей имеются). Во-вторых, на "самострой" власти закрывали глаза почти полвека, что как бы наводит на мысли... В-третьих, узаконить эти же постройки власти сами людям не давали, тупо отказываясь принимать документы. Даже в рамках "дачной амнистии".
Случай, согласен, не совсем типичный, но...

ko4evnik_v

4 years ago

a_nalgin

4 years ago

Отличная статья, я вот уже устал объяснять клиентам, что недвижимость это не грааль в мире инвестиций и есть множество других способов вложения капитала.
Просто доход от сдачи недвижимости большинству понятен и очевиден, а про другие способы широкому кругу населения известно мало.

alex_vorobyev

4 years ago

ek_investcafe

4 years ago

a_nalgin

4 years ago

ek_investcafe

4 years ago

a_nalgin

4 years ago

в Речнике переход прав был не законен. продавали ничто а у нас не оформленное нельзя продавать. И назначение тоже важно.
История довольно темная, не спорю. Но, к примеру, по поводу гаражей было так, что сильно постфактум признавали незаконным отвод земель какому-нибудь ГСК. Или оспаривали перевод земель в другую категорию...

kh_sugutskiy

4 years ago

Недвижимость, давно уже не самая твердая инвестиция, есть много других. Хорошая статья.
Спасибо.
даже если напишут хорошую программу по финграмотности, все равно в школах пока ее некому будет преподавать
Пригласят людей из инвесткомпаний :)
бесполезно.

Генералы всегда готовяться к прошедшей войне.
Ну а люди...У всех в памяти-"леха то покупал за 100000хату,а шас она мильон!!!"
и как то забывается что и зарплаты подросли нехило.
Простейший метод прогнозирования для чайника-экстраполяция.
Недвижимость всегда растет!!!
Недвига-это такой же товар.Как машина,алюминиевая чушка,станок или одежда.

Так же может расти и падать.
Но...По мнению населения,на неё не распространяются экономические законы.



Я надеялся, 2008-й год вылечил тех, кто кричал про Всегда-в-Цене.
У людей короткая память?

271200

4 years ago

Все просто забывают о таком банальном, но очень важном параметре как ликвидность.
Скорее, недооценивают его значение. И переоценивают ликвидность своих квартир, кстати...
Как-то усложнили все :)
Люди помнят начало 90х и 98й год. когда все накопления превратились в копейки, не зависимо от того где лежали деньги. Потому проще купить квартиру. Как минимум ее можно продать и хоть сколько-то, но вразумительно с этого получить. Заработать на этом у большинства задачи не стоит. С аренды вразумительно получать лишь в мск и спб. В других городах аренда нужна лишь чтоб жилье не обременяло дополнительными расходами.
Что касается 1990-92 гг., когда деньги обесценились на несколько порядков, да, это шок.
1998 г. был не таким тяжелым. Пару лет назад я даже расчеты приводил в Альманахе: рублевый эквивалент 1000 долл. по курсу 6,50 руб./долл. (додефолтному!), хранящийся на вкладе в банке, уже в 2006 г. обогнал ту же "штуку баксов" налом - при условии, что вклад был сроком на год, с ежемесячной капитализацией, и каждый раз при пролонгации выбиралось среднее на тот момент предложение по ставкам.

Проще купить квартиру... Шутите, да? :)

keednex

4 years ago

zloi_sibiriak

2 years ago

Пользователь bulochnikov сослался на вашу запись в записи «Ликбез по инвестициям в недвижимость.» в контексте: [...] Отсюда: О недвижимости [...]
Обычно деньги копятся на какое-либо потенциальное удовлетворение потребностей в будущем.

Как правило, большинство граждан России недовольно своими жилищными условиями и хочет улучшить.
Следовательно, недвижимость таким людям объективно нужна.
(возможно, она не нужна сейчас - но понадобится потом, когда семья увеличится, дети подрастут и пр.)


То есть факт: данный актив будет нужен.
Соответственно, наиболее оптимально вкладываться в недвижимость для сохранения денег
И если есть возможность вложиться сейчас, но понадобится квартира лишь через десять лет - то лучше это сделать сейчас, чтобы застраховаться от рисков повышения цены.

Вот так 90% и рассуждает, и рассуждают они правильно.

Это было бы неправильным лишь для человека, у которого все жилищные нужды (в том числе и потенциальные) решены и есть много денег, но таких мало.

Далее по описанным (и не описанным) Вами проблемам:

1. Приватизация - надо внимательно смотреть домовую книгу - кто когда жил и почему был выписан и куда. Этим занимаются риэлторы (точнее - юристы риэлторских контор), и там много и других нюансов - например, правильное оформление наследства (риск появления новых наследников), расторжение продавцом брака (риск претензий бывшего супруга) и пр.

Вопросы рабочие, если заниматься и не экономить на риэлторе и самому тщательно проверять нюансы.


Что же касается тезиса "какие косяки на волне ажиотажа допустят регистраторы" - неверно, т.к. за все эти годы процедура регистрации отработана до автоматизма, и регистраторы действуют как роботы.
Ажиотаж также был в 2006ом и 2009ом, когда приватизация тоже должна была закончиться (а потом продлялась), ничего страшного не случилось.
Сейчас ажиотаж кстати меньше - все кто хотел уже давно приватизировал жильё.

2. Риск "ошибки или злоупотребления при оформлении разрешительной документации" - да, есть. Решение - внимательно смотреть документацию.
Также для первичного рынка есть риски, что жильё не построят вообще, что оно будет плохого качества, что коммуникации не будут подключены и пр.
В общем, лотерея. Кто-то выигрывает, кто-то проигрывает.
И вообще лучше покупать то, что построено в советское время, причем не в позднесоветсткое ("Надо покупать то, что строилось, когда за косяки в строительстве сажали" - один человек, близкий к сфере строительства)

3. Про "принудительный выкуп недвижимости" - слухов про Сочи много, а реальности мало.

Вы можете привести пример отъема недвижимости в Сочи без адекватной компенсации?
Я лишь помню какую-то статью в Новой Газете, но там гражданин построил себе дом на государственной земле (которую он не оформил себе в собственность), в результате остался без компенсации и без дома.
Но это особый случай, так как земля была не его.

Так, собственно, я о том же: инвестициями в недвижимость нельзя заниматься без поддержки хорошего юриста, специализирующегося именно на этой теме.

регистраторы действуют, как роботы
Ох, совсем недавно оформлял квартиру, приобретенную по ДДУ, в собственность. Проще пареной репы, да? :)
"Человеческий фактор" превратил это в сущее издевательство над здравым смыслом (и человеческим достоинством, да)...
Нет, все кончилось хорошо, но сил, времени и нервов потрачено на порядок больше, чем изначально планировалось.
Так что, не надо про "роботов"... :)
А какого типа/класса недвижимость по Москве в качестве инвестиционной идеи нравиться Вам?
Последняя интересная инвестидея (кстати, реализованная) - покупка новостроя в ближнем Подмосковье "под расширение Москвы". Там реально был рост в 1,5 раза за год. Но сейчас эта тема уже отыграна.
Собственно, в "старой" Москве сейчас строят мало, даже "расселенческие" программы тормозятся. С другой стороны, рост ипотеки на 50% за год. Поэтому вторичный рынок недвижимости в столице кмк остается несколько нерациональным: дифференциация по районам незначительна, разница в цене между "хрущевками" и "новой панелью" невысока. Собственно, это дает одну идею: выходить из жилья плохого качества и уходить из плохих районов, выбирая лучше :)
Но когда это "выстрелит", прогнозировать не возмусь.

aleato

4 years ago

Мы с мужем тоже собрались инвестировать накопленные средства в недвижимость, так что сейчас штудирую просторы интернета, а муж поехал на курсы инвестирования в недвижимость при питерском агентстве "1204". Но у нас, к сожалению, нет хороших знакомств ни в юридических кругах, ни в гос структурах. Вы серьезно считаете, у нас нет возможности для удачных инвестиций? :)
И возможности есть, и вероятность ненулевая.
Фактор удачи никто не отменял.
В конце концов, новичкам и в казино обычно везет, как утверждают :)

На самом деле, если удачно выберете нишу и грамотно - объект, сможете наслаждаться доходностью, сравнимой с процентами по банковским депозитам. Зато не будете зависеть от банковских рисков.
Пользователь bulochnikov сослался на вашу запись в своей записи «Ликбез по инвестициям в недвижимость.» в контексте: [...] Отсюда: О недвижимости [...]
Ерунду пишете.

Итак, возьмем за точку отсчета 1991.

Купленная квартира по сути не потеряла своей стоимости. А вот про деньги(и валюту тоже) так сказать нельзя. Уже какой кризис? 1991, 1998, 2009, 2014.
И валюта стала меньше стоить, и банков/компаний пораззорилось.
А рента от квартиры за 24 года все шла и шла... Несмотря на кризисы.

Лучшее вложение для пенсии.
Недвижимость действительно надежна, отдельные примеры "ненадежности" как с Речником составляют 0,1 процент в общей массе.
Дома с нарушениями покупают люди, которые непонимают важности наличия правовой документации и исходя из желания сэкономить
дешевая рыбка - хуевая юшка
С бесплатной приватизацией надумано, как впрочем и с государственным изъятием.

Инвестиционная составляющая от сдачи в аренду жилья преувеличена на порядок, вкладывая в квартиру для аренды необходимо учитывать сроки экспозиции, нерадивых съемщиков, возможные проблемы с порчей имущества и т.д., потому 6-8 и даже 4% годовых это довольно оптимистичный взгляд....
Ну... У меня получается 6-8 и даже больше % годовых :)
Ваша запись появилась в рейтинге 3000-ТОП. Отслеживать судьбу записи вы можете по этой ссылке.
Подписаться на рассылку или отказаться от рассылки можно здесь.