C точки зрения инвестора, дом/квартира - это не место для жизни, а доходный актив. Такой, как, например, акция либо, что ближе как аналогия, облигация. Поэтому говорить о "пузыре" можно не только на основе фундаментальных факторов, но и через призму сопоставлений с ценами на фондовом рынке. Такие подходы дополняют друг друга.
И вот на основе сравнительной ценовой динамики можно утверждать, что на рынке жилой недвижимости в некоторых городах надувается самый настоящий пузырь.
Речь о Китае, конечно же.
В эпицентре Китайской республики, в Шэнчжене, это особенно хорошо видно.
В своё время в России была похожая ситуация, когда фондовые индексы упали, а цены на жильё в крупных городах рванули вверх с некоторым лагом. Тогда и была заложена бомба под первичный рынок недвижимости, которая сработала в наши дни. Застройщики нахапали множество проектов, и теперь не могут остановить их реализацию, несмотря на сжатие платежеспособного спроса.
Надо заметить, и власти приложили к этому руку, закрыв глаза на признаки "пузыря" и всячески стимулируя ипотеку. В итоге риски выросли и у банков, и у строителей, и у смежных отраслей. Последствия такой политики одного дня аукаться будут ещё долго.
А китайским руководителям надо отдать должное. Они видят опасность и предпринимают меры для охлаждения рынка жилья. Например, увеличили размер минимального первоначального ипотечного взноса до 40% для некоторых категорий покупателей, ограничили продажи (не более двух домов в одни руки), занялись строительством социального жилья, нарастив планы по вводу квадратных метров. Кроме того, они запретили выдавать ссуды для уплаты первоначального взноса и ограничили возможности небанковских организаций в сфере кредитования покупки жилья.
Вполне возможно, что рынок недвижимости получится немного охладить и удастся избежать его последующего обвала. А горячие инвестиционные деньги из этой сферы пойдут, к примеру, на фондовый рынок, где пузырь уже схлопнулся. Что опять-таки неплохо для китайской экономики, ищущей опоры для роста во внутренних источниках инвестиций и спроса.
Конечно, у России с Китаем абсолютно разные экономические модели, как и механизмы управления, но всё же в каких-то вещах у китайских товарищей не грех и поучиться...
Journal information