Почти все - это значит и собственники, и наниматели, и даже агенты. Хотя уж они-то должны знать, по идее. Но всё равно - лажают.
Например, вот так. Эксперты призывают внимательно читать договор аренды. Собственник, ссылаясь на им придуманный и прописанный пункт договора, может досрочно вас выселить, а вы пострадаете из-за собственной невнимательности. Это говорит не новичок, а сильный профи. Директор агентства, которое специализируется на аренде/найме жилья.
Так в чём подвох и где нюанс?
Надо заметить, что использование в договоре найма жилого помещения целой кучи условий, из-за несоблюдения которых собственник может досрочно его расторгнуть, практикуется часто. Почти всегда. И среди владельцев рентных квартир есть люди с богатой фантазией. Нанимателю могут указать на дверь из-за курения в помещении, несанкционированного содержания животных, неоговоренного проживания родственников, да и просто по жалобе соседей на шум, например. Само собой, за просрочку оплаты - это вообще святое.
Но вот какая штука. Договор, даже самый-самый согласованный сторонами, всё же не может противоречить закону. А закон - в данном случае глава 35 ГК РФ - заранее встал на сторону нанимателя. Предоставил ему все преимущества перед наймодателем.
Читаем статью 687. Она так и называется: Расторжение договора найма жилого помещения.
Пункт первый. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. То есть, съёмщик вправе съехать по собственному желанию - надо лишь за 3 месяца сообщить собственнику жилья. Заказное письмо с уведомлением, отправленное в его адрес, вполне годится.
Пункт второй. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях... Упс! Ловушка. Оказывается, собственник сдаваемой квартиры не так уж свободен в своих действиях против нанимателя-арендатора. По его инициативе подписанный договор найма может быть расторгнут только судом!
И то не во всех случаях.
По большому счёту, случаев, когда собственник может выселить съёмщика раньше срока, закон предусматривает всего три:
1. Если наниматель два раза опоздал со внесением платы*;
2. Если жильё используется не по назначению, а под офис, мастерскую или как-то ещё, либо если нарушаются интересы и права соседей;
3. Если жилец или члены его семьи разрушили/испортили квартиру.
*Случай, когда наниматель не платит за съёмное жилое помещение шесть месяцев или дольше, можно не рассматривать: в России договора заключаются обычно до года.
Итак, вся остальная фантазия наймодателя идёт лесом. Но даже в случаях, прямо предусмотренных законом, ему нужно идти в суд, чтобы выселить жильца. Иначе это самоуправство и ответственность вплоть до уголовной (в теории, а на практике можно разве что компенсацию ущерба и вреда отсудить).
Но если всё так хорошо на бумаге, почему сплошь и рядом съёмщики жалуются, как их выставляют из квартир?
Отчасти, разумеется, всё дело в нежелании наших граждан судиться и недоверии к суду: долго, дорого, муторно, малорезультативно. Но есть и другая причина, возможно, более веская. Наверное, подспудно люди понимают, что предусмотренная законом сверхзащита прав съёмщика в ущерб правам собственника - несправедлива. По крайней мере, для современной России с её неустоявшимися понятиями о балансе интересов и прав. Отсюда и готовность подчиняться незаконным, но согласованным в договоре требованиям владельца сдаваемого жилья.
А что было бы, установи законодатель более разумный баланс между правами нанимателя и интересами собственника? Стал ли бы рынок жилищного найма более цивилизованным?
PS Надеюсь, что съёмщикам знание о незаконности всяких экзотических условий досрочного прекращения найма окажется всё же полезным. Хотя бы при согласовании договора.
Journal information