А.Нальгин (a_nalgin) wrote,
А.Нальгин
a_nalgin

Categories:

О лёгком способе заработать 26% на новостройках в кризис

Real_Invest

Как уверяют, в именно кризис надо бежать новостроек, словно пожара. Риски остаться ни с чем слишком велики. Тысячи обманутых дольщиков тому живой пример и громкий укор.

Но вот РБК предлагает поступать ровно наоборот. Обогащаться на том, что у застройщика проблемы с обещаниями и сроками. Рецепт прямо так и называется Заработать на неготовой квартире. Между прочим, доход может оказаться выше, чем вложения в акции, облигации, драгметаллы.

Отказ от получения купленной квартиры в недостроенном доме и возврат денег может принести покупателю недвижимости доход в размере 26,8% годовых, подсчитали в риелторском агентстве «Метриум Групп». Речь идет о недвижимости, приобретенной по договору долевого участия (ДДУ) в рамках Федерального закона №214-ФЗ. Человек, вложившийся в новостройку на этапе котлована, может заработать деньги при условии, что застройщик просрочил фактическую сдачу дома в эксплуатацию как минимум на два месяца. В этом случае покупатель жилья имеет право потребовать у девелопера возврата денег. «Расторжение происходит по письменному уведомлению, после которого девелопер в течение 20 рабочих дней обязан полностью вернуть оплаченную по договору сумму с учётом процентов за пользование денежными средствами».

Получающийся доход инвестора рассчитан по формуле, закреплённой в 214-ФЗ. Там стоимость квартиры перемножается на 1/150-ю ставки рефинансирования Центробанка и на количество дней, прошедших с момента внесения покупателем стоимости квартиры до дня возврата денег. В 2016 году ЦБ приравнял ставку рефинансирования к ключевой, равной 11%. Таким образом, возврат денег за непостроенную квартиру для покупателя эквивалентен банковскому депозиту с доходностью в 26,8%
(тут).

Такова схема. Но где забыли про овраги?

Подводных камней немало. И дело даже не в том, что застройщик устанавливает колоссальные дембельские зазоры в отношении сроков передачи квартиры дольщику. В кризис это часто не работает. Но у строителей имеется масса других способов избежать выплаты штрафов.

Начнём с того, что в большинстве сделок, которые в рекламе обозначаются как покупка по ДДУ и 214-му закону, присутствует прокладка. Покупатель приобретает долю в строящемся жилье не напрямую у застройщика, а у какого-нибудь инвестора или партнёра. Составляется договор уступки прав требования по ДДУ, где указывается полная стоимость сделки - с ним можно идти в банк за ипотекой. К новому дольщику переходит право требования квартиры от застройщика по окончании строительства. Всё чин чинарём. Вот только в основном Договоре долевого участия фигурируют совсем иные цены метра и квартиры в целом. Как правило, раз в 10 ниже той суммы, которую новый покупатель заплатит инвестору. Но именно цена, указанная в основном ДДУ, и является основой для расчёта обязательств застройщика.

И второй момент. Как правило, застройщиком тоже выступает фирма-прокладка. ООО с уставным капиталом в 10000 руб. и договором аренды земельного участка под строительство, который, разумеется, давно заложен банку под кредит на строительство жилья. То есть, даже если в каком-то случае дольщику удастся доказать фиктивный характер сделки застройщика с инвестором, это ничего не даст. Номинальный застройщик банкротится на раз, а незадачливый спекулянт на чужих проблемах отправляется в скорбную очередь кредиторов, где его номер даже не 16-й.

И это лишь два самых простых рубежа защиты строительных воротил от различных рисков. На самом деле, их ещё больше, и только стопроцентно законных насчитывается с полдюжины. Вряд ли есть смысл их все раскрывать здесь. Для целей этой заметки и двух названных вполне достаточно.

Короче, в строительном бизнесе далеко не такие идиоты работают, как считает РБК. Все варианты просчитаны на много ходов вперёд. И даже не пытайтесь переиграть их на этом поле.

Нет, конечно, если за вами стоит нехилый административный ресурс, всякие чудеса возможны. Но вы разве из этой группы?

Tags: СМИ, инвестиции, недвижимость, рекомендации, рынки, эффект толпы
Subscribe

Posts from This Journal “недвижимость” Tag

promo a_nalgin november 8, 2028 18:28 688
Buy for 50 tokens
Всем добро пожаловать в мой Альманах! Что бы ни побудило вас подписаться — понравившийся ли пост, рекомендация ли друга, счастливый ли случай — я искренне рад этому. Присоединяйтесь, читайте, обсуждайте. Экономика, которой в основном посвящен Блог о дружбе с головой и деньгами, хороша тем,…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 15 comments