May 27th, 2013

О пяти аргументах против апартаментов: часть 1

Покупать ли апартаменты вместо квартиры и сэкономить миллион?

Вопрос не праздный, ибо всё больше застройщиков – причём не только в Москве! – предлагают этот новый для российского рынка недвижимости формат помещений. Помимо цены, а скидка по сравнению с квартирой аналогичной площади может достигать 25-30%, продавцы апартаментов упирают на лёгкость перепланировок, удобное расположение, простой доступ к ресурсам многофункциональных комплексов, составной частью которых являются апарт-отели. Подводные камни обнаруживаются много позже.

О них и поговорим.

Первый – неопределённый правовой статус. В российском законодательстве пока нет чёткого определения, что же такое апартаменты. Да, есть никем не отменённый приказ Минспорттуризма от 25.01.2011 № 35, классифицирующий апартаменты как две и более жилые комнаты… общей площадью не менее 40 кв.м. (хотя самого ведомства уже нет в природе). Но стройнадзору, регслужбам и налоговым органам этот документ – не указ. Судебная практика тоже не однозначна. Есть прецедент, когда апарт-комплексу присвоен статус жилой недвижимости. Есть и прямо противоположные примеры, когда суд признавал апартаменты помещением, не относящимся к жилым.

В любом случае изначально апартаменты относятся к категории коммерческой недвижимости – так же, как офисы, склады, магазины. Со всеми вытекающими из этого сложностями с регистрацией (возможна только временная), доступом к поликлиникам-школам-детсадам (проблематично без постоянной «прописки»), соседями (кто подолгу жил в гостиницах, поймёт о чем речь).

Второй – строительные хитрости. Не секрет, что значительная часть нынешних апарт-комплексов – это переформатированные проекты по строительству гостиничных или офисных центров. В этих местах строительство жилья не предполагалась изначально – в основном потому, что там нет возможности соблюсти все строительные нормы по жилым помещениям. По инсоляции, удалённости от магистралей, шумоизоляци, оборудованию двора и т.п. Да и внутри апарт-комплекса строители также не обязаны соблюдать установленные для жилья нормативы по шуму, воздухообмену, вибрации и проч. В итоге запросто может оказаться, что жить в апартаментах, мягко говоря, некомфортно.

Кроме того, в отношении «переформатированных» объектов есть сильные сомнения по части электро- и водоснабжения, канализации, отопления, лифтового хозяйства. Допустим, изначально проект предполагал строительство офисного центра. Скорее всего, нормы водопотребления рассчитывались, исходя из действующих ориентиров для административных зданий – 30-40 л. на человека в сутки. Для жилых помещений этот норматив на порядок выше – 340 л. в сутки. И хотя в офисах предполагается большее количество народа, чем в гостиничных помещениях той же площади, разница обычно в 3-5 раз, а не в 10. Вопрос, выдержит ни канализация такой напор, остаётся открытым.

Третий – сопутствующая инфраструктура. Точнее, её отсутствие. Инвестконтракт по строительству жилого дома обычно возлагает на застройщика ряд дополнительных обязанностей по развитию общественной инфраструктуры микрорайона. Иногда это возведение школы или детсада, иногда – поликлиники. Да и благоустраивать прилегающую территорию тоже необходимо. У того, кто строит апарт-комплекс, схожих обязательств обычно нет. Даже достаточное количество парковочных мест во дворе такого комплекса застройщик создавать не обязан. В итоге покупатели апартаментов вынуждены втискиваться в существующие возможности. Для семей с детьми или пожилыми людьми это может создать дополнительные сложности.

Продолжение читайте здесь

promo a_nalgin ноябрь 8, 2028 18:28 688
Buy for 50 tokens
Всем добро пожаловать в мой Альманах! Что бы ни побудило вас подписаться — понравившийся ли пост, рекомендация ли друга, счастливый ли случай — я искренне рад этому. Присоединяйтесь, читайте, обсуждайте. Экономика, которой в основном посвящен Блог о дружбе с головой и деньгами, хороша тем,…

О пяти аргументах против апартаментов: часть 2

Покупать ли апартаменты вместо квартиры и сэкономить миллион?

Три повода серьёзно задуматься приведены здесь. Добавим к ним ещё два.

Четвёртый – коммунальный беспредел. Не секрет, что жилищно-коммунальные услуги у нас дотируются государством и им же более-менее тщательно регулируются. Конечно, тот факт, что рост цен на услуги ЖКХ заметно обогнал инфляцию, наводит на невесёлые мысли об эффективности такого регулирования, но это тема отдельная. В любом случае, коммунальные тарифы для коммерческой недвижимости выше, чем для жилой. Скажем, плата за электричество для владельцев апартаментов может быть на 25-30% выше, чем для собственников квартир, за тепло – на четверть выше и т.п.

Но это ещё цветочки. Компания, управляющая апарт-комплексом, может без зазрения совести выкатывать владельцам апартаментов счета на любые услуги, и оспорить их вряд ли удастся. Собственникам жилья в этом плане повезло больше: ставки за техобслуживание дома устанавливаются регулирующими органами, а навязывание жильцам дополнительных услуг охраны/консьержа или озеленения луны дворовой территории можно оспорить. Кроме того, есть замечательное Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 №731 г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», которое облегчает жизнь собственникам в спорах с коммунальщиками. У владельцев апартаментов нет даже и таких куцых средств давления.

Пока ценовая статистика довольно скромна. Скажем, ежемесячная плата за жилищно-коммунальные услуги для владельцев 40-метровых апартаментов в одном строящемся московском комплексе эконом-класса, как ожидается, составит около 6 тыс. руб. Для собственника «однушки» такой же площади платёж в 1,5-2 раза ниже.

Пятый – множество неприятных мелочей. К примеру, налоги. Для жилой недвижимости базовая ставка начинается с 0,1% от оценочной (в недалёком будущем – кадастровой) стоимости, для коммерческой – с 0,5%. Плюс владельцы апартаментов должны уплачивать свою часть земельного налога. Сейчас эти цифры кажутся довольно смешными, но в перспективе обещан их рост в 2-3 раза и более. Так что поводов для смеха резко поубавится.

Риск взыскания по исполнительным документам. Апартаменты – это не жильё. Поэтому ст. 79 закона «Об исполнительном производстве» на апартаменты не распространяется. Даже если по факту они являются единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Поэтому владельцам апартаментов в долги лучше не влезать.

Сложности со сдачей в аренду (кстати, апартаменты можно сдавать только в аренду, а не в наём!). Скорее всего, от владельца потребуется регистрация в качестве ИП, ибо ему не так-то просто будет доказать, что коммерческая недвижимость приобреталась для личных нужд, а не с целью систематического извлечения нетрудового дохода. Да и некоторые иные признаки ведения предпринимательской деятельности применительно к сдаче апартаментов в аренду усмотреть не проблема. А дальше – как суд решит…

Слабая защищённость покупателей апартаментов на стадии строительства. Формально на апартаменты распространяются все нормы закона «О долевом участии в строительстве» (214-ФЗ). На практике за восемь лет его действия властям так и не удалось добиться, чтобы все договоры с застройщиками заключались строго «по 214-му закону». Строительство нежилой недвижимости за счёт денег граждан-дольщиков (кроме, быть может, «народных гаражей») сейчас являет собой ещё непаханое правовое поле. Это одна из основных причин, по которой апартаменты продаются с использованием «серых» схем – по тем же предварительным договорам, к примеру.

Низкая ликвидность. Перспективы апартаментов как особого сегмента рынка недвижимости пока весьма туманны. С одной стороны, спрос на них есть, с другой – он формируется в основном за счёт «понаехавших», которые рассматривают апартаменты как дешёвый входной билет в столицу. То есть, потенциальные покупатели являют собой довольно специфичную аудиторию.

Если же говорить о перспективах роста цены, то застройщики, конечно же, уверяют, что стоимость метра в апартаментах будет подтягиваться к стоимости метра жилья. Но перечисленные минусы, имхо, заставляют считать такой оптимизм чрезмерным. А если «собянинские» ограничение на жилищное строительство внутри МКАД будут сняты, апартаменты так и останутся нишевым форматом, падчерицей рынка недвижимости…