А.Нальгин (a_nalgin) wrote,
А.Нальгин
a_nalgin

Categories:

О ремонте для съёмной квартиры

Нужно ли делать ремонт в жилье, которое будет сдаваться в аренду? Согласен, тема необъятная – как и море проблем, с которыми придётся столкнуться в случае положительного ответа на этот вопрос. Не претендуя на полноту разбора всех нюансов и ситуаций, выскажу некоторые соображения.

Во-первых, если квартира не «убита», что называется, «в хлам», забивать себе голову ремонтной ерундой вовсе не имеет смысла. Даже если потенциальные арендаторы-наниматели недовольно морщатся при осмотре и брезгливо проводят руками по обоям, не менявшимся со времен горбачёвской перестройки. Ремонт – это как штопор в пилотировании: войти в него довольно легко, а вот выйти без потерь удастся не каждому.

Repair

Это, конечно, не значит, что при подготовке квартиры к сдаче можно сидеть, сложа руки и плевать в закопченный потолок. Минимально необходимые усилия всё-таки приложить придётся. Отмыть-отчистить всё то, что нуждается в чистке и мытье – сантехнику, окна-двери, пол, радиаторы отопления. Всё протекающее – починить, всё облупившееся – подкрасить. Без фанатизма, фетишизма и насилия над личностью. Перфекционизм здесь неуместен. Всё равно на арендной плате это скажется несильно: никакой евроремонт не позволит сдавать «однушку» в «панельке» в Бирюлево-Товарное по цене бизнес-класса.

По личному опыту, арендаторы хотят, чтобы в квартире было более-менее чисто и опрятно. Старые (но не изодранные в клочья) обои они простят, а вот грибок в ванной, ржавчину на унитазе и тараканов на кухне – нет. Так что, «Комет» в руки, и дезинсекторов на дом.

Итак, вымыть окна и рамы, отчистить до блеска туалет и ванную, подкрасить подоконники и батареи, основательно проветрить помещение – арендаторов этот минимум, как правило, устраивает. Уют в снятом жилье они наведут и сами.

В-вторых, если квартира всё-таки «убитая». Пол протёрт до дыр, с потолка свисают клочья штукатурки, на стенах пузырятся обои, а через щели в оконных рамах посвистывает бодрящий бриз. Спору нет, её желательно привести к более комфортному состоянию – хотя иногда встречаются арендаторы, которых даже этим не напугаешь. Они готовы снять и такое жильё, особенно если арендная плата будет процентов на 10 ниже рынка. Но надо понимать, что в этом случае вы будете иметь дело не с респектабельными «белыми воротничками», а с суровыми парнями из глубинки, которые подались в город на заработки. И жить на вашей площади будет несколько больше народу, чем изначально заявлялось.

Это не проблема, если у вас крепкие нервы, развитые дипломатические способности и хорошие отношения с участковым. Но конфликты с соседями более чем вероятны при таком раскладе, и… оно вам надо?

Поэтому по варианту «Б» придётся сделать хотя бы косметический ремонт. Но совсем не факт, что оплачивать его должен хозяин квартиры. Практика «ремонт в счёт арендной платы» успешно прижилась, по крайней мере, в столице. При этом особо ушлые арендаторы ухитряются выторговать с арендодателей скидку, либо льготный период почти бесплатного проживания «на время ремонта».

На мой взгляд, это перебор. Да, жильё должно сдаваться в пригодном для проживания состоянии. Но коль скоро арендатор готов его снять со всеми имеющимися недостатками, значит, он считает состояние этого жилья годным. И ссылки на невозможность проживания в период ремонта – от лукавого.

Кстати, что при найме, что при аренде обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять его текущий ремонт возложена на арендатора (нанимателя). Ну а текущий ремонт – это всё, что не капитальный. То есть, то, что не требует замены несущих конструкций, переустройства перегородок, переоборудования коммуникаций и т.п. Замена окон и дверей входит в понятие капитальный ремонт.

Итак, в варианте «Б» оптимально для арендо-/наймодателя – назначить плату с небольшим дисконтом, учитывающим реальное состояние квартиры, и дать согласие арендаторам/нанимателям на косметический ремонт. С соблюдением СНиПов, СанПИНов и правил проживания в многоквартирных домах. Но тут надо быть готовым к тому, что будущие жильцы попросят заключить договор на длительный срок. Примерно на тот, за который отобъётся разница между затратами на ремонт и экономией на арендной плате. Возможно, на все пять лет, которые по закону отведены для найма. О минусах этого варианта для наймодателя обязательно расскажу в ближайшее время, как и обещал.

Альтернативный вариант – составить смету на ремонт, включая материалы, согласовать цену аренды/найма для квартиры «после ремонта», где-то на уровне средней по рынку, поделить первое на второе и получить на выходе срок (в месяцах), в течение которого плата с жильцов не взимается. Скажем, чтобы привести в годное состояние 48-метровую «двушку» – снять старые линолеум и обои, смыть краску с потолков, а также со стен в санузле и заменить всё это новым – можно уложиться где-то в 300 тыс. руб. Бюджетно, без излишеств, но – реально. Арендная плата за такую квартиру эконом-класса «с ремонтом» – на уровне 40-45 тыс. руб. в месяц (в зоне между ТТК и МКАД). То есть, первые 6-8 месяцев наниматели живут «за ремонт», потом платят по полной стоимости, а сам договор подписывается на более длительный срок – до года, к примеру.

Конечно, в таких договорах есть много нюансов и подводных камней. Но это уже самостоятельная тема. Поэтому пока я поставлю точку и готов выслушать мнения – как с той, так и с этой стороны рынка жилой аренды.

Высказывайтесь, не стесняйтесь!

Tags: Россия, недвижимость, право, столица, цены
Subscribe
promo a_nalgin november 8, 2028 18:28 689
Buy for 50 tokens
Всем добро пожаловать в мой Альманах! Что бы ни побудило вас подписаться — понравившийся ли пост, рекомендация ли друга, счастливый ли случай — я искренне рад этому. Присоединяйтесь, читайте, обсуждайте. Экономика, которой в основном посвящен Блог о дружбе с головой и деньгами, хороша тем,…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 10 comments