А.Нальгин (a_nalgin) wrote,
А.Нальгин
a_nalgin

Об ипотечных мечтах

С подачи камрада Сергея fintraining Спирина увидет прекрасный бесплатный полезный совет по надёжным инвестициям.

За всё говорить не буду, скажу только про свою треть корзины. Про недвижимость.

Вот, собственно, совет. Это сработает, если у вас уже есть собственная квартира. Купив ещё одну в кредит, владелец её сдаёт, а на вырученные деньги погашает долг перед банком. Да, это может затянуться надолго, но согласитесь, что это все-таки приятнее, чем ежемесячно отдавать ползарплаты.

Понятно, что сравнение притянуто за уши, но не будем придираться к мелочам. В теории бизнес-модель проста. Находим недвижимость – такую, чтобы ставка от сдачи её внаём превышала процент по ипотеке, получаем кредит, покупаем, сдаём и… профит!

Правда, профит начнёт образовываться лет через 15-20, когда ипотечный долг удастся погасить, а до той поры эта инвестиция – сплошной геморрой, но, опять-таки не будем придираться к мелочам. Главное ведь на выходе – рента к пенсии.

Что показывают расчёты. Ипотечный кредит на «стандартных» условиях – 30% собственные средства, подтверждение дохода по форме 2-НДФЛ, возраст до 45 лет – обойдётся в 9,5-12% годовых при сроке кредитования 15 лет. Средняя однокомнатная квартира в Москве в шаговой доступности от метро и не на окраине (весьма желанный для нанимателей объект) – примерно 6 млн рублей. То есть, 1,8 млн руб. собственных средств и 4,2 млн руб. – ссуда банка. Месячный платёж – 38,5 тыс. руб. в месяц. Ориентировочная ставка аренды – 40-45 тыс. руб. в месяц.

Грааль?

Да как сказать…

Нюанс первый. Потребуется страхование в пользу банка титула, риска повреждения имущества, жизни и здоровья заёмщика. Всё вместе – 1,5% от суммы кредита, как минимум. Вероятнее – больше. Плюсуем к месячному платежу ещё 5,3 тыс. рублей.

Нюанс второй. Коммунальные услуги. Обычная практика – наниматели оплачивают т.н. «расходники» – свет, воду, повременной тариф телефона и газ (если есть). Остальное ложится на наймодателя. То есть, ещё 2-3 тыс. руб. в месяц плюс к обязательным расходам.

Нюанс третий. Ремонт и меблировка. Потребуется хорошая косметика (минимум 300-400 тыс. рублей за всю квартиру) и хорошая мебель + бытовая техника. Бабушкин буфет не прокатит, увы. Значит, добавляем сверху ещё 200-300 тыс. рублей.

Кажется, вечер перестаёт быть томным за границы суммы мы уже выходим…

Нюанс четвёртый. Банк может наложить ограничение на сдачу ипотечной квартиры в аренду/наём. И тогда – дополнительный риск требования досрочного погашения ипотеки. Плюс ограничения на регистрацию жильцов (и потенциальный конфликт с законом). Плюс неизбежная необходимость страховать гражданскую ответственность по сдаваемой квартире (а иначе что будете делать, если съёмщики зальют соседей)…

Ох… Кажется, блестящий план провалился.

Впрочем, с «надёжными» инвестициями – так и случается обычно…

Вопросы будут?


Tags: СМИ, блоги, инвестиции, недвижимость
Subscribe
promo a_nalgin november 8, 2028 18:28 692
Buy for 50 tokens
Всем добро пожаловать в мой Альманах! Что бы ни побудило вас подписаться — понравившийся ли пост, рекомендация ли друга, счастливый ли случай — я искренне рад этому. Присоединяйтесь, читайте, обсуждайте. Экономика, которой в основном посвящен Блог о дружбе с головой и деньгами, хороша тем,…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 46 comments