fintraining Спирина увидет прекрасный бесплатный полезный совет по надёжным инвестициям.За всё говорить не буду, скажу только про свою треть корзины. Про недвижимость.
Вот, собственно, совет. Это сработает, если у вас уже есть собственная квартира. Купив ещё одну в кредит, владелец её сдаёт, а на вырученные деньги погашает долг перед банком. Да, это может затянуться надолго, но согласитесь, что это все-таки приятнее, чем ежемесячно отдавать ползарплаты.
Понятно, что сравнение притянуто за уши, но не будем придираться к мелочам. В теории бизнес-модель проста. Находим недвижимость – такую, чтобы ставка от сдачи её внаём превышала процент по ипотеке, получаем кредит, покупаем, сдаём и… профит!
Правда, профит начнёт образовываться лет через 15-20, когда ипотечный долг удастся погасить, а до той поры эта инвестиция – сплошной геморрой, но, опять-таки не будем придираться к мелочам. Главное ведь на выходе – рента к пенсии.
Что показывают расчёты. Ипотечный кредит на «стандартных» условиях – 30% собственные средства, подтверждение дохода по форме 2-НДФЛ, возраст до 45 лет – обойдётся в 9,5-12% годовых при сроке кредитования 15 лет. Средняя однокомнатная квартира в Москве в шаговой доступности от метро и не на окраине (весьма желанный для нанимателей объект) – примерно 6 млн рублей. То есть, 1,8 млн руб. собственных средств и 4,2 млн руб. – ссуда банка. Месячный платёж – 38,5 тыс. руб. в месяц. Ориентировочная ставка аренды – 40-45 тыс. руб. в месяц.
Грааль?
Да как сказать…
Нюанс первый. Потребуется страхование в пользу банка титула, риска повреждения имущества, жизни и здоровья заёмщика. Всё вместе – 1,5% от суммы кредита, как минимум. Вероятнее – больше. Плюсуем к месячному платежу ещё 5,3 тыс. рублей.
Нюанс второй. Коммунальные услуги. Обычная практика – наниматели оплачивают т.н. «расходники» – свет, воду, повременной тариф телефона и газ (если есть). Остальное ложится на наймодателя. То есть, ещё 2-3 тыс. руб. в месяц плюс к обязательным расходам.
Нюанс третий. Ремонт и меблировка. Потребуется хорошая косметика (минимум 300-400 тыс. рублей за всю квартиру) и хорошая мебель + бытовая техника. Бабушкин буфет не прокатит, увы. Значит, добавляем сверху ещё 200-300 тыс. рублей.
Кажется,
Нюанс четвёртый. Банк может наложить ограничение на сдачу ипотечной квартиры в аренду/наём. И тогда – дополнительный риск требования досрочного погашения ипотеки. Плюс ограничения на регистрацию жильцов (и потенциальный конфликт с законом). Плюс неизбежная необходимость страховать гражданскую ответственность по сдаваемой квартире (а иначе что будете делать, если съёмщики зальют соседей)…
Ох… Кажется, блестящий план провалился.
Впрочем, с «надёжными» инвестициями – так и случается обычно…
Вопросы будут?
Journal information