И некоторые клиенты дают себя убедить. А потом начинается интересное...
Вот как аргументирует свои предложения грамотный кредитный сейлз.
(Далее его слова - курсивом, мои примечания по тексту - стандартным шрифтом).
Ежемесячная стоимость аренды однокомнатной квартиры в спальном районе города Москвы составляет порядка 40 тыс. руб. В то же время стоимость аналогичной квартиры составляет примерно 5,2 млн руб.
За 5,2 млн рублей вы сможете купить т.н. "плохую панель" на окраине, и то не на всякой. Грубо говоря, это ветхая однушка в 5-этажке несносимой серии где-нибудь в Выхино или в Капотне. Иногда - при удаче - можно найти за эти деньги жильё в 9-этажном панельном доме 1960-х гг. постройки в 1,5-2 км от метро. С вероятностью 99% оно будет требовать хотя бы косметического ремонта.
В найм такие квартиры сдаются за 25-28 тыс. руб. в месяц, иногда включая все коммунальные платежи (иногда - все, кроме "расходников"). Там, где аренда однушки начинается от 40 тыс. руб. в месяц, сама квартира будет стоить 7,5-8,0 млн рублей.
При сумме кредита 4,16 млн рублей (80% от стоимости жилья), сроке кредита 15 лет, ставке 12,5% для работника по найму с белым доходом) ежемесячный платеж будет составлять 51,5 тыс. рублей, - рассуждает начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования одного банка.
Формально всё верно, однако платёж приведён без учёта расходов заёмщика на страхование титула, жизни и здоровья в пользу кредитора. Ориентировочно, потребуется добавить ещё 5,0-5,5 тыс. руб. к ежемесячным выплатам банку. Есть, конечно, кредитные продукты, где такое страхование не является обязательным. Но там к ставке добавляется ещё 2,0-2,5 пункта, и месячный платёж вырастает до 56,5-58,0 тыс. руб. Те же киви, только в профиль...
В итоге за 15 лет найма данной квартиры человек потратит 7,2 млн руб., а если будет оплачивать ежемесячные платежи (без досрочного погашения) - 9,27 млн руб. (без страхования) и чуть менее 10 млн руб. (с учетом страхования).
На самом деле - 4,5 млн руб. на аренду, 9,27 млн - ипотека без страховки (как её получить, интересно?) и 10,17 млн - ипотека со страхованием. Да, по двум последним числам расхождение со словами эксперта не слишком велико, но всё же считать - так считать... Расходы на коммунальные услуги за 15 лет (которые в случае найма полностью или в основном покрываются арендной платой) тоже не учтены, кстати. А это ещё минимум полмиллиона рублей к полной стоимости квартиры. Плюс один косметический ремонт (или даже два-три).
Учитывая, что стоимость квартиры в Москве возрастает в среднем на 7-10% в год, через 15 лет квартира будет стоить 13 млн руб., что перекрывает все расходы на кредит.
Линейная экстраполяция, конечно, заманчива своей простотой. Но графики цен на столичном рынке как бы не советуют особо обольщаться.
Пик 2008 года ещё не достигнут - за пять лет!
В общем, ипотека при нынешних ставках в России - совсем не Грааль для инвестора. До кучи, можно вспомнить что я у себя в Альманахе ещё полгода назад записывал...
Journal information