А.Нальгин (a_nalgin) wrote,
А.Нальгин
a_nalgin

О пузырях на рынке недвижимости (и полезном у друзей)

По причине занятости текущими делами и патриотическими размышлениями сегодняшнюю френдленту смог прочитать только сейчас. Т.е. глубоко под вечер.

(Небольшое эссе о связи английских лордов с русским самоваростроением, как вы догадываетесь, было домашней заготовкой и вышло в свет благодаря возможности откладывать публикацию записей в ЖиЖе).

В общем очень полезную заметку френда Сергея zhu_s Журавлева о пирамидах и пузырях увидел позже многих и прочёл с интересом. Особенно её "пузырящуюся" часть. Отмечаю для себя и для тех читателей, кто ленится читать длинные тексты, усыпанные ссылками на западных экономистов и математическими формулами, несколько тезисов. К пузырям на рынке недвижимости они имеют самое прямое отношение.

1. Термин «пузырь» прилагается к движению цен, основанных (исключительно) на ожиданиях. Он... не требует для своего «надувания» притока денег, а представляет собой исключительно психологический феномен. Рост оцениваемого богатства в пузыре основан исключительно на субъективных ожиданиях... Никаких физических, или математических пределов росту пузыря нет – только мало изученные законы психологии стада.

Nota bene: Выражение «хлынувшие/напечатанные (ФРС) деньги надули пузырь» - абсурдно. Для фиксации цены в пузыре может и не требоваться особо объемных покупок и продаж, а в принципе может быть и вообще достаточно одной публичной сделки держателя такого актива с самим собой (т.е. без движения денег вовсе!).

2. Обычно «пузырь» предполагает неограниченность срока жизни соответствующего актива (конечно, в некоем математическом смысле) и возможность его накопления. Поэтому пузыри не могут надуваться в ценах товаров, уничтожаемых в процессе использования, таких как нефть. Примерно то же можно сказать про финансовые инструменты с ограниченным сроком жизни (облигации, CDS), где, тем не менее, можно наблюдать сходные с пузырями движения цен, основанные на вероятностях ожиданий.

3. В ценах нефти, золота или жилья присутствует рентная компонента, отражающая ограниченность оставшихся запасов... Эту рентную компоненту спотовый рынок (т.е. кривая баланса спроса предложения) не умеет вычислять, по крайне мере – краткосрочно. В итоге цена, скажем, нефти не имеет почти никакого отношения к стоимости ее добычи, а стоимость квартиры где-нибудь рядом с ХХС – к стоимости строительства. Повышенная волатильность таких цен также может приниматься за пузыри. И... нет статистических тестов, которые позволяли бы надёжно отличить пузырь от других гипотез, объясняющих повышенную волатильность цен.

4. Существуют ли вообще «пузыри»? В давнем уже интервью Джин Фама, который, пожалуй, мог бы считаться авторитетом в этом вопросе, заметил, что он не знает, что такое пузыри, поскольку они не существуют как предсказуемые или, по крайней мере, идентифицируемые во время своего существования явления. В общем ситуация с пузырями напоминает ситуацию с ж***ой... – слово есть, и даже математические модели для описания – тоже есть, а самого феномена, пожалуй, что и нет.

Словом, в словах экспертов, рассуждающих о "пузырях" на рынке недвижимости, научного знания ничуть не больше, чем в финансовых гороскопах (встречаются и такие) или гаданиях на денежный успех по хитросплетениям узоров на ладони левой руки.

Что не отменяет, однако, возможность значительных колебаний цен на рынках любых активов.

Tags: блоги, личное, недвижимость, образование, прогноз, теория, экономика
Subscribe
promo a_nalgin ноябрь 8, 2028 18:28 689
Buy for 50 tokens
Всем добро пожаловать в мой Альманах! Что бы ни побудило вас подписаться — понравившийся ли пост, рекомендация ли друга, счастливый ли случай — я искренне рад этому. Присоединяйтесь, читайте, обсуждайте. Экономика, которой в основном посвящен Блог о дружбе с головой и деньгами, хороша тем,…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 2 comments