А.Нальгин (a_nalgin) wrote,
А.Нальгин
a_nalgin

Category:

О пяти отличиях цивилизованной аренды от российской

С подачи френдессы Галины parus28 Парусовой получил некоторое представление об итальянском рынке долгосрочной аренды.

Наверное, Италию, члена ЕС, ОЭСР и G8, очень даже можно назвать цивилизованным государством, а её рынок рентной недвижимости - отнести к институционально и технически развитым, уважаемым и рукопожатным. Что интересного можно отметить в сравнении с российским (московским)?

Первое. Рынок аренды квартир... охвачен агентствами недвижимости. Договор аренды составляет агент по недвижимости, он же регистрирует этот документ в муниципалитете (это даёт основание зарегистрироваться в арендуемом жилье). За услуги агентство недвижимости в Италии взимает комиссионные в размере одной месячной платы: оплачивает и арендатор, и арендодатель.

Не знаю, как в регионах, а в Москве многие наниматели стремятся договориться с наймодателем самостоятельно. Подчас - устно. Но даже если договор найма заключается, он нередко носит весьма краткий характер: страничка текста А4 не самым мелким шрифтом. Участие риелтора в процессе, как правило, никак не влияет на качество договора. Комиссионные могут составить и 25%-50% от месячной арендной платы. Обычно риелтор представляет нанимателя, тот и оплачивает комиссию.

Второе. Во время подписания договора аренды надо уплатить собственнику депозит в размере двух–трёх месячных плат. Депозит вернут при выезде из арендуемой квартиры и возвращении ключей владельцу. Естественно, при условии сохранности всего имущества, предоставленного арендатору в пользование на срок аренды.

В России депозит традиционно равняется одной месячной плате. В основном он служит гарантией, что наниматель не оставит после себя крупных неоплаченных счетов за телефон и ЖКУ. Возмещение из депозита какого-либо ущерба, причинённого имуществу наймодателя, вызывает самые яростные возражения со стороны бывшего съёмщика (как-то раз мне на полном серьёзе доказывали, что разбитое по неосторожности зеркало в ванной и разрисованные ребёнком обои - это "естественный износ", за который наниматель не отвечает).

Третье. В Италии, если квартира сдаётся с мебелью, то на самом деле со всем вплоть до чашек, ложек, тарелок, пылесоса, утюга и даже комплекта лампочек для электросветильников.

В России "стандартом" является минимум мебели (особенно в комнате) и минимум техники (холодильник, стиралка, плита, телевизор). Если наниматель оставляет что-либо из кухонной утвари или МБТ, ему лучше заранее с этим проститься: не разобьют/сломают, так прихватят "на память".

Четвёртое. В период аренды всё неработающее или вышедшее из строя арендатору придётся чинить за свой счёт. И никаких звонков владельцу, типа "у нас тут кран подтекает".

В России по закону наймодатель ответственен только за капитальный ремонт сданного жилья, а текущий, не говоря уж о мелких поломках оборудования или бытовой техники, - зона ответственности нанимателя. На практике наниматели стараются поставить дело так, чтобы не делать ничего сложнее замены перегоревшей лампочки в люстре (в холодильнике - уже обращаются к наймодателю). Ещё и требуют устранить поломку максимально быстро.

Пятое. В Италии все коммунальные услуги оплачивает арендатор, который самостоятельно заключает договора с ресурсоснабжающими организациями. Понятно, что при такой практике все долги по коммуналке за время аренды - не забота арендодателя.

В России принято, что наниматель оплачивает - и то в лучшем случае - исключительно "расходники": свет, воду, стационарный телефон (только повременную часть). По непонятной причине считается, что платить, например, за отопление на съёмной квартире, а также за антенну, домофон, вывоз мусора и т.п. должен собственник, т.е. наймодатель. Многие искренне считают, что плата за ЖКУ уже включена в ежемесячную ренту.

"Бонус-трек". В Италии потенциальный арендатор должен убедить собственника в своей платёжеспособности и благонадёжности. Cобственник жилья... может устроить настоящий допрос: он пожелает узнать, кто вы по профессии, где работаете, есть ли у вас банковский счёт, в каком банке. Он может попросить выписку с банковского счёта. Если вы работаете «по-чёрному» или у вас «серая» зарплата..., собственник может отказать вам в аренде. В России такими вещами поинтересоваться можно, а вот просить документального подтверждения платёжеспособности нанимателя "не принято".

И самое вкусное. Если хозяин квартиры передал её вам после косметического ремонта, то есть стены покрашены и потолки побелены, то вам перед отъездом из квартиры придётся сделать то же самое. В России... Ладно, не будем о грустном...

Теперь вы понимаете, почему я ратую за цивилизованный рынок аренды?

Но цивилизованность - не в законодательном регулировании (найм жилья в России регулируется ГК и ЖК более-менее сносно), не в эффективности судопроизводства (суды в Италии тоже неторопливы), а в головах. Впрочем, этот предмет уже выходит за рамки сабжа.

PS Если говорить по деньгам, то на цивилизованном итальянском рынке ставки такие: однокомнатная — 300-400 евро в месяц, двухкомнатная 400-500, трёхкомнатная от 550. Но нужно понимать, что речь идёт о городе с менее чем 100-тысячным населением, вдали от моря и туристических красот, где-то в глубинке (по российским меркам - о райцентре в средней полосе). Можете представить, чтобы 15-20 тыс. руб. стоила месячная аренда "однушки", например, в г. Сафоново Смоленской области?

Tags: ЕС, Россия, блоги, недвижимость, рынки, ставки
Subscribe
promo a_nalgin november 8, 2028 18:28 689
Buy for 50 tokens
Всем добро пожаловать в мой Альманах! Что бы ни побудило вас подписаться — понравившийся ли пост, рекомендация ли друга, счастливый ли случай — я искренне рад этому. Присоединяйтесь, читайте, обсуждайте. Экономика, которой в основном посвящен Блог о дружбе с головой и деньгами, хороша тем,…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 19 comments