Допустим, честный отечественный наймодатель хочет на законных основаниях государству российскому часть доходов с честно полученной ренты. Да, знаю, что таких ещё поискать (но вот ваш покорный слуга, к примеру…).
Какие у него есть способы?
Самое простое – подать декларацию как физическое лицо и заплатить НДФЛ по ставке 13% или 30%. Последняя применяется к тем, кто не считается налоговым резидентом РФ (например, более 182 дней в году живёт за границей).
Минусы и нюансы.
Первый. Заполнение формы 3-НДФЛ – не самая тривиальная задача. Особенно когда у человека есть несколько источников доходов, вдобавок облагаемых по разным ставкам, а ещё – к примеру, маленькие дети и право на налоговые вычеты. Конечно, во многих странах мира налоговые декларации тоже сложны для понимания, но там основные вопросы возникают с тем, как грамотно сократить налоговую базу, наилучшим образом скомбинировав федеральные и местные льготы. В России же – нужно изрядно попыхтеть, чтобы просто рассчитать сумму налога…
Второй. НДФЛ платится с полной суммы ренты, указанной в договоре (его копия прикладывается к декларации). Если в неё входят коммунальные платежи, т.е. по факту – расходы жильцов, налог с этих денег всё равно придётся заплатить. А если в договоре указано, что оплата коммуналки – обязанность нанимателей, наймодатель тоже должен отдать государству 13%/30% от платы за коммунальные услуги. Наши законы относят их к доходам в натуральной форме.
Если углубляться в тему, то не всё так однозначно. ©
Некоторые налоговые инспекции придерживаются правила, что ст.211 НК РФ, где говорится лишь о доходах, получаемых налогоплательщиками от ИП и юрлиц, не подлежит расширительному толкованию (наём, как известно, это договор между собой двух физических лиц). Другие считают, что принципы единообразия важнее, и потому налог платить надо. Третьи ставят налоговые обязанности в зависимость от формулировок договора найма: если в нём распределение платы за «коммуналку» не оговорено, то по ст.678 ГК РФ это обязанность нанимателя, соответственно, наймодатель как налогоплательщик здесь не при чём.
Третий. Т.н. «неотделимые улучшения», а проще говоря – косметический ремонт жилья силами нанимателя в счёт арендной платы. Как и в предыдущем случае, налоговые органы могут признать это доходом в натуральной форме. Со всеми вытекающими…
Четвёртый. Налоговое резидентство. Этот нюанс интересен тем, кто живёт «там» на доходы от сдачи квартиры «здесь». Так вот те, кто «здесь» находятся меньше 183 дней за 12 календарных месяцев кряду, обязаны платить НДФЛ по ставке 30%. Сурово, но по закону. Теоретически, можно организовать номинального наймодателя, который будет сдавать квартиру как бы от своего имени (распоряжаясь ей на основе договора безвозмездного пользования) и перечислять ренту реальному владельцу как платежи по виртуальному долгу. На практике мало кто подобными тонкостями заморачивается, действуя «вчёрную».
Пятый. Дамоклов меч незаконного предпринимательства висит над каждым наймодателем. Да, есть памятное Постановление ВС РФ от 18 ноября 2004 г. №23, где русским языком сказано, что если физлицо в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, к уголовной ответственности его привлекать не за что, коль скоро оно платит налоги. Но формально эта норма распространяется на разовые доходы, а не на систематические. И если уж совсем строго по закону, то наймодатель всё-таки должен регистрироваться как ИП, если он получает ренту более двух раз в течение года, либо по нескольким договорам.
Да, сейчас у правоохранителей сложился «джентльменский консенсус»: тех наймодателей, кто платят налоги, за незаконное предпринимательство не привлекать. Но этот подход может измениться…
Наверное, тут самое время перейти к налогам ИП. Но вариантов там чуть-чуть побольше, а нюансов ничуть не меньше. Поэтому – как-нибудь в другой раз…
А пока – думайте сами, решайте сами, платить или не платить.
Journal information