А.Нальгин (a_nalgin) wrote,
А.Нальгин
a_nalgin

О торговле московскими новостройками

По столице пошло гулять предложение, на первый взгляд, заманчивое.

Купить готовую новостройку с муниципальной отделкой у надёжного продавца да ещё и с некоторым дисконтом к рынку.

По сути, вторичка по цене первички на завершающей стадии, при этом собственность сразу, безо всяких головняков с ДДУ или ЖСК.

Нет, это не акция от застройщика, столкнувшегося с затовариванием.

ВЕДОМОСТИ

Московские власти снова торгуют квартирами

Их строит казенное предприятие «Управление гражданского строительства»; в 2014 году оно может выставить на продажу жилья на 40 млрд рублей

Казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (УГС), по данным с его сайта, продает жилье на электронных торгах. Сейчас на продажу выставлены квартиры в трех домах в Некрасовке (Покровская улица, 31, ул. Рождественская, 27, к. 2, и Сочинская, 3, к. 1), рассказал «Ведомостям» гендиректор УГС Андрей Белюченко, за четыре месяца работы продано 173 квартиры примерно на 1 млрд руб., на аукцион выставлено еще 107 квартир стоимостью около 700 млн руб. Стартовая цена указана в распорядительных документах департамента имущества Москвы — это 91 100-110 000 руб. за 1 кв. м.


Читать целиком
Московские власти снова торгуют квартирами


Речь о сравнительно новом московском районе Некрасовка. Он находится в нескольких километрах за МКАД, рядом с Жулебино, Котельниками и подмосковными Люберцами. Построен на месте бывших Люберецких полей аэрации (канализационных очистных сооружений), которые не действуют примерно с середины 1960-х гг. Впрочем, тяжёлой наследственностью грешат большинство новых районов массовой жилой застройки российской столицы.

Беглый анализ предложений от УГС показывает, что начальные цены на 5-10% ниже имеющихся на рынке аналогов. Вдобавок нет необходимости тратиться на риелторов: продавцом выступает казённое предприятие оно же и оформляет квартиру в собственность покупателя. Бонусом (но это касается в первую очередь района) служит планируемое на 2015 год открытие станции метро "Некрасовка" в пешей доступности. Обычно после этого цены на жильё корректируются вверх, сообразно со степенью улучшения транспортной ситуации.

Теперь о подводных камнях, куда же без них.

Во-первых, это не прямая продажа, а электронный аукцион. По опыту участия в таких мероприятиях, никогда нельзя предугадать, на какой именно цене остановятся торги. Бывали случаи (пусть и не по этому предложению), когда квартира уходила с молотка даже чуть выше рынка.

Во-вторых, для самостоятельного доступа к торгам на Единой ЭТП придётся приобрести комплект для электронной цифровой подписи (3500-4800 руб.), а также отсканировать и выложить в Сеть некоторое количество документов, включая паспорт.

В-третьих, на такой аукцион надо идти либо с "живыми" деньгами, либо с уже одобренной ипотекой без указания конкретного объекта. Жёсткий срок расчётов (10 дней), скорее всего, не позволит получить ипотечный кредит постфактум. Как показывает практика, именно ипотечники, на которых давит ограниченное время действия кредитного разрешения, склонны к завышению цен.

Если рассматривать покупку квартиры у «Управления гражданского строительства» как инвестицию, то рентная доходность от неё даже при заключении сделки по стартовой цене окажется на уровне 5,5-6,5% годовых. При этом в районах массовой застройки довольно много желающих сдать инвестиционное жильё, но не слишком много желающих снять его. Сегмент довольно конкурентный, получить доход выше среднерыночного будет сложно.

Понятно, что вопросы текущего состояния рынка недвижимости в столице, перспектив курса доллара и роста налогов в данном случае должны быть рассмотрены с той же тщательностью, что и при любой другой жилищной сделке.

PS Это не реклама и не инвестиционная рекомендация, просто частное мнение.

Tags: Россия, СМИ, инвестиции, недвижимость, пресса, ставки, столица
Subscribe
Buy for 60 tokens
Определение Молдовы как страны с "развивающейся" или "восстанавливающийся" экономикой (а именно такой дискурс можно наблюдать в молдавских СМИ) - это формальность, которая в современных реалиях не выдерживает критики. Поскольку экономическое процветание страны определяется, в первую очередь,…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments