А.Нальгин (a_nalgin) wrote,
А.Нальгин
a_nalgin

Categories:

О недешёвом московском жилье

Вы всё ещё ждёте падения цен на столичную недвижимость до уровня ниже плинтуса? Например, до 300-400 долл. за квадратный метр, как в 1998 году? Или по 30 тыс. руб., как обещали чиновники в одной из "антикризисных" программ?

Остыньте!

Столичный строительный сектор (вар.: обнаглевшее московское застройщицкое лобби) прилагает огромные усилия, чтобы этого не случилось. Никаких 30 тыс. руб. за м2 не будет.

ВЕДОМОСТИ

Себестоимость строительства дешевого жилья в Москве выросла на 25%

Себестоимость строительства жилья эконом-класса в Москве выросла в среднем на 20-25%, рассказал журналистам в среду представитель Агентства стратегических инициатив Дмитрий Волков.

По его словам, на повышение себестоимости повлиял рост цен на строительные материалы у поставщиков в связи с ростом курса валют. Кроме того, большое влияние оказывает административная составляющая, размер которой превышает себестоимость строительства.

Читать целиком


Настройка общественного мнения на то, что оснований и возможностей для снижения себестоимости и отпускной цены нет, идёт полным ходом. Но так ли уж их и нет? Поговорим в цифрах.

Согласно более-менее свежим данным Росстата (пока есть информация только за 2013 год), средняя фактическая стоимость строительства одного метра общей площади жилых домов в Москве составляет около 42 тыс. руб., включая и Новую Москву. Так-так. Какой там ценник на метр у застройщиков?

Но не будем торопиться обвинять их в жадности.

Первое. В эти 42 тысячи входит вся предусмотренная проектом площадь многоквартирного дома. Не только квартир, но и разного рода вспомогательных и общих помещений - лифтовых холлов, лестничных площадок, подвалов, тамбуров, подъездов и т.д.

В типичном панельном доме, который достаточно рационален в плане подсобок, "жилые" и "нежилые" метры общей площади соотносятся как 55 к 45 или 60 к 40. Что в пересчёте на общую площадь квартир, которая и выставляется на продажу застройщиком, добавляет к себестоимости ещё 75-80%. В рублях это получается 76 тыс. за м2.

Второе. Административная составляющая. Её оценить сложнее, в том числе из-за неформальной компоненты. Но, допустим, как и сказал человек из АСИ, она примерно равна строительной себестоимости общей площади дома. То есть, в итоге застройщику экономически нецелесообразно выставлять квартиры меньше, чем за 118 тыс. руб./м2.

Третье. К этому ценнику надо бы добавить агентский процент - от 5% до 10%. А если застройщик пожелает подстраховать свои риски (закон о долевом участии в строительстве суров к нарушителям сроков) и сначала оформляет продажу на фирму-прокладку, а уже затем от её имени заключает договора уступки с конечными покупателями, к цене добавляется ещё 12-15%.

Итого: фактическая себестоимость одного квадратного метра общей площади жилья в столице - около 150 тыс. рублей.

И это ещё очень скромная оценка.

А начавшийся рост цен на стройматериалы из-за девальвации рубля не позволит как-то заметно строительную себестоимость снизить. И дело тут не в жадности производителей цемента или арматуры. У них, увы, много импортного оборудования и, соответственно, большие валютные долги. Рост доллара волей-неволей трансформируется в рост отпускных цен. Далее - по цепочке...

Некоторые резервы для экономии строителям даёт заморозка зарплат (3-6% в конечной цене квадратного метра) и сокращение эксплуатационных расходов на стройплощадке (ещё 3-6%). Пожалуй, это всё.

То есть, на стабилизацию цен на первичном рынке столичной недвижимости рассчитывать можно, если быть сильным оптимистом. А вот на снижение их даже в пределах 5-10% - вряд ли. Тем более - на падение в 2-5 раз (если только не рассматривать всерьёз сценарий с превращением Москвы-2015 в Грозный-1995).

Так вы всё ещё надеетесь прикупить квартирку в пределах МКАД по 30 тыс. руб. за метр?

Tags: Россия, валютный курс, доллар, инфляция, недвижимость, промышленность, рубль, статистика, цены
Subscribe
promo a_nalgin ноябрь 8, 2028 18:28 688
Buy for 50 tokens
Всем добро пожаловать в мой Альманах! Что бы ни побудило вас подписаться — понравившийся ли пост, рекомендация ли друга, счастливый ли случай — я искренне рад этому. Присоединяйтесь, читайте, обсуждайте. Экономика, которой в основном посвящен Блог о дружбе с головой и деньгами, хороша тем,…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 9 comments