Остыньте!
Столичный строительный сектор (вар.: обнаглевшее московское застройщицкое лобби) прилагает огромные усилия, чтобы этого не случилось. Никаких 30 тыс. руб. за м2 не будет.
|
Настройка общественного мнения на то, что оснований и возможностей для снижения себестоимости и отпускной цены нет, идёт полным ходом. Но так ли уж их и нет? Поговорим в цифрах.
Согласно более-менее свежим данным Росстата (пока есть информация только за 2013 год), средняя фактическая стоимость строительства одного метра общей площади жилых домов в Москве составляет около 42 тыс. руб., включая и Новую Москву. Так-так. Какой там ценник на метр у застройщиков?
Но не будем торопиться обвинять их в жадности.
Первое. В эти 42 тысячи входит вся предусмотренная проектом площадь многоквартирного дома. Не только квартир, но и разного рода вспомогательных и общих помещений - лифтовых холлов, лестничных площадок, подвалов, тамбуров, подъездов и т.д.
В типичном панельном доме, который достаточно рационален в плане подсобок, "жилые" и "нежилые" метры общей площади соотносятся как 55 к 45 или 60 к 40. Что в пересчёте на общую площадь квартир, которая и выставляется на продажу застройщиком, добавляет к себестоимости ещё 75-80%. В рублях это получается 76 тыс. за м2.
Второе. Административная составляющая. Её оценить сложнее, в том числе из-за неформальной компоненты. Но, допустим, как и сказал человек из АСИ, она примерно равна строительной себестоимости общей площади дома. То есть, в итоге застройщику экономически нецелесообразно выставлять квартиры меньше, чем за 118 тыс. руб./м2.
Третье. К этому ценнику надо бы добавить агентский процент - от 5% до 10%. А если застройщик пожелает подстраховать свои риски (закон о долевом участии в строительстве суров к нарушителям сроков) и сначала оформляет продажу на фирму-прокладку, а уже затем от её имени заключает договора уступки с конечными покупателями, к цене добавляется ещё 12-15%.
Итого: фактическая себестоимость одного квадратного метра общей площади жилья в столице - около 150 тыс. рублей.
И это ещё очень скромная оценка.
А начавшийся рост цен на стройматериалы из-за девальвации рубля не позволит как-то заметно строительную себестоимость снизить. И дело тут не в жадности производителей цемента или арматуры. У них, увы, много импортного оборудования и, соответственно, большие валютные долги. Рост доллара волей-неволей трансформируется в рост отпускных цен. Далее - по цепочке...
Некоторые резервы для экономии строителям даёт заморозка зарплат (3-6% в конечной цене квадратного метра) и сокращение эксплуатационных расходов на стройплощадке (ещё 3-6%). Пожалуй, это всё.
То есть, на стабилизацию цен на первичном рынке столичной недвижимости рассчитывать можно, если быть сильным оптимистом. А вот на снижение их даже в пределах 5-10% - вряд ли. Тем более - на падение в 2-5 раз (если только не рассматривать всерьёз сценарий с превращением Москвы-2015 в Грозный-1995).
Так вы всё ещё надеетесь прикупить квартирку в пределах МКАД по 30 тыс. руб. за метр?
Journal information