Если считать куплю-продажу индикатором реального спроса (мол, кто не может или не хочет, тот не покупает), то у московской недвижимости с этим стало за последний год плоховато. Снизилось число сделок почти вдвое. В 1,7 раза для любителей точности.
Как это повлияло на цены и что с ними будет дальше?
На этом графике каждый может увидеть то, что ему хочется. Если сосредоточиться только на правой стороне, то обвал - не обвал, но 10%-е снижение цен на первичном рынке налицо.
Если посмотреть, как и в предыдущем случае, на картину за год, ценовые параметры покажутся довольно стабильными: снижение в пределах 1%. Конечно, с учётом инфляции и это означает удешевление жилья, но покупателям радости тут мало. По статистике, средние доходы как минимум не растут.
Последнее обстоятельство, естественно, вгоняет в депрессию спрос и давит на цены. Но что с ними будет дальше? Хрустального шара нет ни у кого, но к профессионалам рынка есть смысл прислушаться.
А они не слишком верят в реализацию самого популярного сценария у тех, кто прочит обвал столичной недвижимости.
— Всем интересны цены. Есть вероятность, что квартиры начнут дешеветь у застройщиков?
— Думаю, что такой вероятности нет. Думаю, что застройщики будут банкротиться, но квартиры дешеветь не будут.
— Почему?
— Есть порог себестоимости. Как ты будешь снижать цену, если у тебя есть порог рентабельности?
— Каков он?
— У всех разная себестоимость, у кого-то — 50 тыс. руб. на 1 кв. м, у кого-то — 60 тыс., у кого-то — 70 тыс. В Москве, в области, в отдаленных регионах — это настолько разные вещи. Мы придерживаемся того, что у нас рентабельность должна быть 7%, у нас такая позиция.
В 2008 году мы снижали рентабельность — у нас были проекты, которые выходили с нулевой рентабельностью. Потом был период высоких цен, сейчас эти времена вспоминаются с ностальгией. Я думаю, что они вернутся в ближайшее время, цены отрастут (источник).
Конечно, девелопер - лицо заинтересованное. Его словам можно не верить. Но говорит он разумную вещь: при достижении некоего порога застройщику будет выгоднее заморозить проект, вывести ликвидность, обанкротить ООО, номинально ведущее строительство, и предоставить властям самим разбираться с проблемами обманутых дольщиков, нежели тянуть лямку до последнего. Собственно, власти тоже понимают этот момент, оттого изобретают разного рода ипотеки с господдержкой.
То есть, спрос будет теплиться, поддерживаемый государственными субсидиями (пока есть деньги в фондах), а вот на стороне предложения подобные банкротства начнут создавать дефицит. Дело это небыстрое, но к концу 2016 года он уже станет более заметным - при неухудшении экономической ситуации относительно текущего её состояния.
Словом ценовой застой и оживлённый торг покупателя с продавцом видится наиболее вероятным сценарием на ближайшие год-полтора на первичном рынке.
А на вторичном многолетний тренд сохраняется
Как вам такой прогноз?
Journal information